Murat ALTUNDAĞ

Erzurum Büyükşehir Belediyesi, Genel Sekreter Yardımcısı

SKB Proje Koordinatörü

Hidayet ERDÖL

Gaziosmanpaşa Belediyesi

Özet

Bu bildiride, Erzurum Büyükşehir Belediyesi idari sınırları içinde 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi gereğince ilan edilen kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanları ve barındırdığı tarihi dokunun ve tescilli yapıların nasıl korunduğu incelenmektedir. Erzurum’da, yaklaşık 105.000 kişinin ikamet ettiği, toplam 25 adet bölgede, 7.513.840,5 m² alan üzerinde, 8100 binayı kapsayan kentsel dönüşüm faaliyetleri yürütülmektedir. Her bir bölgedeki uygulama sahalarına ait mevcut durum analizleri yapılarak, yapıların mülkiyet ve kullanım envanteri elde edilmiştir. Uygulama sahalarındaki taşınmazların değer tespiti, hak sahiplerine verilen dağıtım değeri, avan projelerin hazırlanması, fizibilite çalışmaları, uygulama projelerinin hazırlanması, hak sahipleri ile uzlaşma ve anlaşma süreçleri ve inşaat çalışmaları bu bildiride irdelenmektedir. Erzurum’da gerçekleştirilen kentsel dönüşüm modelinin, diğer yerleşim birimlerine örnek teşkil etmesi beklenen özelliği, uygulama sahalarındaki tescilli yapıların korunmasına ilişkin çalışmalardır. Bu bağlamda, kale, mescid, kule, çeşme, sur kalıntısı, medrese, camii, kervansaray, hamam gibi kentin kültürel mirası ve geçmiş yüzyıllardan beri ayakta duran konutlarının kentsel dönüşüm çalışmalarında nasıl korunacağı, iyileştirileceği ve kent kullanımına sürdürülebilir bir şekilde nasıl yeniden kazandırılacağı bu bildiride incelenmektedir. Son olarak, Erzurum il genelinde sürdürülen kamu, sanayi, turizm altyapıları, mega projeler ve cazibe merkezleri programı sayesinde, Erzurum’daki arazi yönetimi ve kullanımı faaliyetleri tartışılacaktır.

Anahtar Sözcükler

Kentsel Dönüşüm, İmar Uygulamaları, Arazi Yönetimi, Tescilli Yapılar, Erzurum

1. Giriş

Kentler, üretim, değişim ve tüketimi kolaylaştıracak yapılaşmış bir ortam, arazinin toplum tarafından yönetilmesinin bir şekli ve mali sermaye içerisinde işbölümünün ve arazi kullanımı çeşitlenmesinin bir yansıması olarak yorumlanabilir (Katznelson, 1973). Her kentte, amacı dışında kullanılmakta olan alanlar ve çeşitli sıkıntıları barındıran yerleşim dokuları gözlemlenebilmektedir. Sözü edilen bu alanlar, kentin yaşam kalitesini, görüntüsünü, ekonomik potansiyellerini olumsuz yönde etkilemektedir. Bu alanların oluşumu genellikle, kentlerin hızlı bir şekilde büyümesi esnasında ya da ekonomik ilişkilerin değişim gösterdiği dönemlerde gerçekleşmiştir. Dolayısıyla, yerel yönetimler hem fiziksel olarak çöküntüye uğramış bu alanların dönüşümüyle ilgilenirken; hem de kullanılmayan parseller için de arazi kullanım kararları üretmektedir. Kentsel dönüşüm, bu tür alanların fiziksel yapısını, daha da önemlisi bu alanların ekonomisini verimli bir şekilde geliştirerek, bu alanlardaki gerilemeyi ters yöne çekmeye çalışan bir girişimdir (Weaver, 2001).

Yapılar zaman içinde aşınıma ve eskimeye uğrar; eğer binalar zayıf koşullar ile inşa edildiyse ya da gerekli bakımları gerçekleştirilmediyse, bu eskimenin hızı artacaktır (Jones, 2002). Binalar; güçlendirme ya da onarım koşullarından oldukça uzak özellikler taşıyorsa ve kullanım özellikleri gittikçe azaldıysa, yıkım kaçınılmazdır ve kentsel dönüşüm çalışmaları mülklerin fiziksel koşullarını değiştirmek için uygulanmak zorundadır (O’Flaherty, 1994). Binanın fiziksel koşullarının yanı sıra, kentsel dönüşümün diğer bir olumlu etkisi ise, kentin genel görünümüne kazandırdığı iyileştirmelerdir. Estetik olarak hoş, yaşama ve çalışma ortamının daha arzu edilebilir kılındığı bir kent, kamunun yararınadır (Queensland Government, 2004). Aynı zamanda, hava, gürültü kirliliği, trafik sıkışıklığı, yetersiz ya da hiç olmayan yeşil alanlar ve kamu hizmetlerinin eksikliği gibi arzu edilmeyen unsurlar, hala dönüşüme uğramamış alanlarda görülen temel sorunlardandır (Alexander, 2000).

Kentsel dönüşüm çalışmalarında göz önünde bulundurulması gereken en önemli husus, özel mülkiyete ve kamu mülkiyetine konu alanların uygun bir şekilde planlanmasıdır (Adams & Hastings, 2001). Kentsel dönüşüm projelerinin şeffaf bir atmosferde gerçekleştirilmesi; toplumun haklı eleştirilerini ve önerilerini göz önünde bulundurması, kamunun elinde bulundurduğu olanakları kent yaşamı ile tutarlı ve adil dağıtılmış bir forma sokabilmesi gerekmektedir. Projelerin bu koşullarda gerçekleştirilmesi, ülke / kent / bölge demokrasisi için de oldukça önemlidir.

Kentsel dönüşüm alanlarında tarihi dokunun korunması ve mevcut durumdaki tescilli yapıların özelliklerinin korunarak kentsel kullanıma katılması beklenmelidir. Ülkemizde bu konuda ciddi bir çalışma sürdüren Erzurum Büyükşehir Belediyesi’nin “korunan tarih, dönüşen şehir” sloganıyla hayata geçirdiği bu anlayışın, ülkemizdeki diğer kentsel dönüşüm faaliyetlerine örnek oluşturması beklenmektedir.

Bu bildiride, ikinci bölümde Erzurum’daki arazi kullanımı, Erzurum’un kentleşme süreci ve makroform gelişimi ve Erzurum’daki konut politikaları incelenecektir. Üçüncü bölümde ise, Erzurum’da gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri tanıtılacak, hedef ve ilkeleri, süreç akışları anlatılacaktır. Bu bölümde aynı zamanda, Erzurum’daki kentsel dönüşüm çalışmalarında tarihi koruma anlayışının nasıl olduğu ve dönüşüm alanlarında ne tür tescilli yapıların bulunduğu gösterilerek, bu bildirinin bel kemiğini oluşturan tescilli yapıların korunumu konusu işlenecektir. Dördüncü bölümde, Erzurum İli’nde gerçekleştirilen ve arazi yönetimini ilgilendiren mega projeler ve kamu yatırımları kısa bir şekilde incelenmiştir. Beşinci bölümde ise, Erzurum ve diğer büyükşehirlerden elde edilen deneyimler ışığında, arazi kullanımı envanterleri, kentsel dönüşüm master planları, yeni bir kentsel dönüşüm yasası ve uygulama yönetmeliği gereksinimi hususlarında değerlendirmeler yapılmıştır.

 2. Erzurum İli

2.1 Erzurum’da Arazi Kullanımı

25.066 km²’lik araziye sahip olan Erzurum İli Türkiye’nin 4. büyük ilidir ve ülke topraklarının yaklaşık % 3,2’sini kaplamaktadır. Erzurum ili 20 ilçeden oluşmaktadır. 2 Eylül 1993 tarih ve 504 sayılı KHK ile büyükşehir statüsüne kavuşan Erzurum, “Büyükşehir Belediyesi” adını almıştır. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı yasa ile nüfusu 1.000.000’dan az olan büyükşehirlerde 20 km yarıçapındaki yerleşim yerleri büyükşehirlere dâhil edilmiştir. 12.11.2012 tarih ve 6360 sayılı “Büyükşehir Belediyesi Kurulması ve Sınırlarının Belirlenmesi Hakkında Kanun” gereğince Erzurum Büyükşehir Belediyesi’nin sınırı il mülki sınırı olarak değiştirilmiştir. Bu kanun ile Büyükşehir Belediyesine bağlı ilçelerin mülki sınırları içerisinde yer alan köy ve belde belediyelerinin tüzel kişiliği kaldırılmış, köyler mahalle olarak, belde belediyeleri ise belde ismiyle tek mahalle olarak bağlı bulundukları ilçe belediyelerine katılmıştır. Böylece, Erzurum ilinde toplam belediye sayısı 20 olmuştur.

Erzurum ilinin ekonomisi başta tarım olmak üzere hizmet ve inşaat sektörüne dayanmaktadır. İlde imalat sanayi yeterince gelişmemiş ve henüz istenen düzeye ulaşmamıştır. Faal nüfusun % 80’i tarım, hayvancılık, ormancılıkla uğraşır. Ayrıca Erzurum’da kayak, doğa sporları turizmi de gelişmiştir.

TÜİK’in ADNKS verilerinden yola çıkarak yaptığı nüfus projeksiyonlarına göre 2013 – 2023 yılları arasındaki dönem için Erzurum’un yıllık ortalama nüfus artış hızı 2,2 olarak hesaplanmıştır. Buna göre Erzurum’un 2013 yılındaki 780.478 olan nüfusunun 2023’te 797.241’e yükselmesi beklenmektedir. TÜİK nüfus projeksiyonları Erzurum il nüfusunun Türkiye nüfusu içerisindeki payının 2013 – 2023 arasında %1,02’den % 0,95’e düşeceğini işaret etmektedir. Bu değerlere göre nüfus artış oranı azalarak ilerlemekte, 2023 yılı için yüzde 0,13 değerini almaktadır.

Erzurum şehrinin tarihsel süreç içerisinde fiziki değişim ve dönüşüm süreçleri incelenecek olursa, kent dokusunun kale etrafında gelişmeye başladığı ve 19. yüzyıla kadar kale çevresinde geliştiği görülmektedir. 19 yüzyıldan sonra ise kentin özellikle Artvin ve Erzincan yolları üzerinde gelişmeye devam ettiği anlaşılmaktadır.

Ülkeler arası işbirliğinin açılış noktalarından biri olan Erzurum ve çevresi; İran, Azerbaycan, Gürcistan ve Türkiye Cumhuriyetler ile kurduğu birliktelikler ve ağlar kapsamında, Tarihi İpek Yolu üzerinde tarih boyunca sahip olduğu merkez niteliğini bugün de devam ettirerek, bölgesinin lideri konumuna gelecektir. Gelişmiş ulaşım ağı ve altyapısı, hizmetler, turizm gibi sektörlerde sunduğu imkânlarla bölgesinin önde gelen illerinden olan Erzurum, bu özelliğini bölgesel kalkınma için lokomotif kuvvet olacak şekilde değerlendirmelidir. Dengeli bölgesel kalkınma anlamında, bölge içi kurulacak işbirliklerinin tetikleyicisi olurken, aynı zamanda da korunmasının garantisi olacaktır. Bölgenin yönetiminde söz sahibi olacak olan kent, aynı zamanda sadece kendi kalkınmasını diğer illerden önde tutmayacak, bölgesel kalkınma adına sahip olduğu bu gücü diğer kentlerin kalkınması için kullanacaktır. Kentin lokomotif kuvvet olarak sağlayacağı destekle birlikte bölge kalkınacak ve de kendine yetebilir hale gelebilecektir.

Yatırım Teşvik Bölgeleme Sistemi’nde 5. Bölge’de yer alan Erzurum, bu özelliği ile kamu ve özel yatırımların en fazla yönlendirildiği ve desteklendiği iller arasında yer almaktadır. Bu sayede, kentsel ve kırsal alanda kalkınma için gerekli olan yatırım ve teşvikin yöreye aktarılması adına gerekli destek sağlanmaktadır. Ancak, bu desteğin mekâna ve ekonomiye yansıması adına, yerelde ve de ulusal ölçekte yatırımcıların kente çekilmesi için gerekli olan tanıtımların yapılması gerekmektedir. Bu tanıtımlar, kentin alternatiflerini ön plana çıkaracak detayda ve özelleşmiş olmalıdır; ancak bu şekilde kent diğer bölge kentlerinden sıyrılarak yatırımları çekebilecektir. Bölge içerisinde yüklendiği görev nedeniyle kentin bu yatırımları çekmesi, bölgesi bağlamında daha da önem kazanmaktadır. Zira bu yatırım ve teşvikler bölgesel döngünün başlangıç ve itici gücü olarak sermayede yerini alacaktır.

2.2 Erzurum’un Kentleşme Süreci ve Makroform Gelişimi

Erzurum şehrinin tarihsel süreç içerisinde fiziki değişim ve dönüşüm süreçleri incelenecek olursak, kent dokusunun kale etrafında gelişmeye başladığı ve 19. yüzyıla kadar kale çevresinde geliştiği görülmektedir. 19 yüzyıldan sonra ise kentin özellikle Artvin ve Erzincan yolları üzerinde gelişmeye devam ettiği anlaşılmaktadır.

İller bankasının 1963 yılında yaptığı analitik etüt çalışmalarına göre; kale kentin ilk yerleşim yeri olmakla birlikte 15.yy-17.yy arası kalenin kuzeyinde, 18.yy başı -18.yy sonu arası ise kalenin güneyinde kompakt bir gelişme göstermiştir. 19.yy başı ve 1955 yılları arasında ise kent özellikle doğu ve batı ile kuzeydoğu güneybatı yönlerinde yayılmaya başlamıştır. 1956- 1965 yılları arasında ise kent özellikle kuzey ve kuzeybatı yönlerinde gelişmiştir. 1966 yılından sonra ise kent dokusunun kuzeydoğuda Artvin yolu üzerinde, güneybatıda ise Çat- Bingöl yolu üzerinde geliştiği görülmektedir.

Erzurum, 1940’lı yıllara kadar düzenli ve dar bir alanda uygulanan bir gelişim modeli ile büyümüştür; ancak daha sonrasında kent hızlı bir şekilde her yöne doğru saçaklanmaya başlamıştır. Bu saçaklanma ve yeni kentsel tasarım, ekolojik sorunları da beraberinde getirmiştir. 2015 yılına kadar hazırlanan imar planlarında da ekolojik faktörler ve riskler göz önünde bulundurulmamıştır.

Erzurum’un makroform gelişimi için yapılan planlama çalışmalarında, kent merkezinin 2035 yılındaki nüfusunun 700000 olacağı öngörülmektedir. Bu da, kentin kuzeyine doğru Erzurum Platosu’na doğru ve Dadaşkent’in güneyindeki tarım alanlarına doğru 300000 ek nüfus getirecek bir yapısal genişlemeyi beraberinde getirecektir. Planlarda, kentin merkerinde bulunan endüstriyel alanların kuzeydeki anayollar üzerine konumlandırılması önerilmektedir. Bazı kentsel hizmet alanlarının da, bu anayol üzerinde yoğunlaştırılması, kentin tampon alanını oluşturacak olan kuzey cephesinde de rekrasyon alanlarının çoğaltılması hedeflenmektedir. Bu öneriler ışığında, önerilen kentsel makroformda trafik yoğunluğunun yükselmemesi, bölgenin ekosistemlerine tehdit oluşturacak bir yapılaşmanın oluşturulmaması üzerine çalışılmaktadır.

Kentin makroform gelişimi sağlayan 1939-2015 yılları arası yapılan planlama tarihinde, arazi kullanımı sorunlarına neden olan arazi kullanım planı kararları, platonun ve yer altı kaynaklarının risk altına girmesine ve büyük deprem risklerinin ihmal edilmesine neden olmuştur. Erzurum kenti için geçmişte yapılan arazi kullanım planlaması faaliyetlerinin sağlıklı bir şekilde icra edildiği söylenemez. Bu kararlar daha çok arazi spekülasyonları ve kira beklentilerindeki artışlar çerçevesinde alınmıştır. Dolayısıyla, Erzurum kentinin makroform gelişiminde risklere karşı kırılganlık mevcuttur (Dursun, 2018) (Doğanay, 1983).

2.3 Erzurum’da Konut Politikaları

TÜİK Konut Satışı İstatistiklerinde belirlenen değerlere göre Erzurum genelinde konut satışları genel olarak 2013-2017 yılları arasında benzer oranda artış göstermiştir. Konut satışlarındaki artış 2014-2015 yılları arasında diğer yıllara kıyasla oldukça yüksektir. Bu dönemde konut satışı 6.377’den 7.268’e yükselmiştir. Erzurum konut satışının Türkiye içindeki payı ise 2016 yılında %0,54 iken 2017 ilk 6 ayına baktığımızda %0,59 olarak gözükmektedir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verilerine göre Erzurum için 2017 1. Çeyrek verilerine göre, Erzurum konut kredi stoku yaklaşık 823.301 bin TL olmuştur. Konut kredilerinin 2012’den itibaren düzenli olarak arttığı görülmektedir. Konut talebini beş önemli unsur belirlemektedir. Yeni evlenmeler ve boşanmalar,  konut sahipliği, kentte bir süreliğine (eğitim için vb.) ikamet edenler, yurtiçi ve yurt dışından alınan göçler ile yatırım amaçlı konut talebi.

Erzurum’da 2016-2023 döneminde hane halkı sayısı artışı yaklaşık 33.000 adet olacaktır. Buna bağlı olarak aynı dönemde hane halkı sayısı artışı nedeniyle 33.000 adet konut ihtiyacı doğacağı düşünülmektedir. Hane halkı büyüklüğüne ilişkin değişimlerin yanı sıra konut ihtiyacını etkileyen unsurlar arasında mevcut konut stokunun özellikleri de yer almaktadır. Genel olarak bina kalitesi ve bina yaşı yenileme ihtiyacının doğmasına sebep olmaktadır. 2000 yılında yapılan bina sayımı istatistiğine göre Erzurum ilinde 2000 yılında kentsel bölgelerde yer alan konut sayısı 117.810’dur. Bu yapıların hepsinin 2000 yılından önce yapıldığı ve hepsinin Büyük Marmara depremi öncesinde var olan yapılaşma şartlarına uygun olarak oluşturulduğu söylenebilir. Dolayısıyla bu yapılar yeni yönetmeliğe göre afet güvenli bir formatta değildirler. 2000 ila 2016 yılları içerisinde bu stokun bir kısmı yenilense dahi yaklaşık 80.000 konutun 20 yıl içerisinde yenilenmesi gerektiği varsayılmıştır. Buna göre yıllık bazda 4.000 kentsel dönüşüm ve yenileme kaynaklı konut ihtiyacı doğmaktadır. Böylece tüm konut stokunun 2037 yılına kadar yenilenmesi muhtemeldir.

Gayrimenkul sektörü son yıllarda ciddi bir değişim içine girmiştir.  Özellikle, deprem sonrası toplumun bilinçlenmesi ve buna paralel olarak rekabetin hem yerel hem uluslararası boyutta artması sektörde modern pazarlama stratejilerine geçişi zorunlu kılmıştır.  Çeşitli tehditler ve fırsatlar içinde bulunan sektöre bakıldığında, temel bir ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden sektör her zaman karlı ve dinamik bir pazar olarak kalacaktır.  Bu nedenle müşteri odaklı pazarlama teknikleri geliştirilmeli ve satış arttırıcı çabalara ulaşabilmek için öncelikli olarak pazarlama stratejileri uygulanmalıdır.  Gayrimenkul sektöründe imaj ve prestij çalışmaları yapılmalı ve işletmeler uzun vadede hizmetlerini birbirlerinden ayırt edebilmek için markalaşma yoluna gitmelidir.

3. Erzurum’da Kentsel Dönüşüm

Birçok medeniyete ev sahipliği yapan Erzurum, bu medeniyetlere ait birçok kültürel varlığı bünyesinde barındırmaktadır. Kentin bu kültürel mirasını göz önünde bulundurularak rehber edinilen “korunan tarih, dönüşen şehir” sloganı ile kentsel dönüşüm çalışmalarının gerçekleştirilmesi ilke edinilmiştir. Sağlıklı bir imar düzeninin kurulabilmesi için, kentlerin yerel koşullarının ayrıntılı etüdüne dayanan bir plana göre gelişmesi gerekmektedir. Ancak, gerek 1950’li yıllardan bu yana yaşanan hızlı kentleşme eğilimi, köylerden kentlere hızlı göç sonrasında düzensiz, sağlıksız ve güvenli olmayan bir takım yerleşim alanları ortaya çıkmıştır. Ayrıca, bu bölgelerdeki koruma alanları da yer yer tahrip edilmiş ve yapılaşmaya uygun olmayan zeminler üzerinde kaçak veya mevzuata aykırı yapılaşmalar oluşmuştur. Bu durumun beraberinde getirdiği toplumsal, ekonomik, kültürel, psikolojik ve fiziksel mekân sorunları da her geçen gün katlanarak büyümektedir.

Herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu ve çevreyi geliştirmenin devletin ve vatandaşların ödevi olduğu ayrıca devletin, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama yönetimiyle yükümlü olduğu bir gerçektir. Bu kapsamda fiziki mekanın güvenli, nitelikli ve yaşanabilir kılınması için afet riski taşıyan alanların, fiziki, sosyal ve ekonomik köhneme alanlarının, korunması gerekli doğal, tarihi ve kültürel çevre alanlarının toplum yararı esas alınarak tasfiye, yenileme ve iyileştirmeye tabi tutulması gerekmektedir.

Bu nedenle dönüşüm çalışmalarında, kentsel veya kırsal alanlarda kamu yararı ve sosyal adalet gözetilerek, kentsel standartlara, bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına uygun, doğal, tarihi, kültürel çevre ve ekosistemleri koruyan, yaşatan ve geliştiren, afetlere duyarlı, sürdürülebilir gelişme ve ekonomik kalkınma hedeflerine uygun yaşam çevrelerinin oluşturulması için iyileştirme, tasfiye ve yenileme ilke ve esasların belirlenmesi amaçlanmaktadır.

Erzurum’da, Tablo 1’de de görüleceği üzere, toplam 25 bölgede, 7.513.840, 50 m2’lik alanda, 150 bin nüfusun yaşadığı mahallelerde, 8100 binayı ilgilendiren kentsel dönüşüm çalışmaları yapılmaktadır.

Tablo 1: Erzurum İli Kentsel Dönüşüm Alanları

Erzurum Merkez Yakutiye ilçesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilan ettiği 2 adet “Riskli Alan” ilan bulunmaktadır. Riskli alanın toplam büyüklüğü 97.11 hektar, toplam nüfusu 11.780, toplam bina sayısı 4.943, toplam birim sayısı yaklaşık 6.658’dir. Bu risk alanlarında ve kentsel dönüşüm alanlarında yapılacak dönüşüm çalışmalarıyla Erzurum ilinde güvensiz yapılaşmanın önüne geçilecek, sürdürülebilir yaşam alanları oluşturulacaktır.

Erzurum İli’nde gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri için bu tez çalışmasına öne sürülen Erzurum Modeli’nin detaylarına girmeden önce, üst ölçekli arazi kullanım planlarında da belirlenmiş olan kimliği doğrultusunda, konut alanları, ticaret ve hizmet alanları ile yerleşecek olan nüfusun kullanacağı donatıların sağlanmış olduğu, çağdaş yeni teknoloji ve yapıları barındıran fakat mahalle özelliklerini yitirmemiş, yerinde dönüşüm vizyonu çerçevesinde gerçekleştirilmesine yönelik hedefler ve ilkeler Tablo 2’deki gibidir.

Tablo 2: Kentsel Dönüşümde Erzurum Modeli’nin Hedef ve İlkeleri

Kentsel dönüşüm hedef ve ilkelerini belirleyen vizyon şemasının ardından, Erzurum Modeli’ndeki kentsel dönüşüm proje aşamaları Şekil 1’deki gibidir. Buna göre, proje alanlarının belirlenmesi ile başlayan kentsel dönüşüm süreci, etaplandırılarak bölge hakkında mülkiyet ve değer tespitleri ile sürdürülülür. Dönüşüme girecek olan parselin üzerinde bulunan yapının enkaz değeri ve parsele karşılık gelen arsa değeri hesaplanarak toplam hakediş (bir diğer deyişle de katılım değeri) belirlenmiş olur.

Konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı belirlenir. 5393 Sayılı Belediye Kanununun 73. Maddesi hükümleri doğrultusunda Erzurum Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı” ilan edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilanı aşamasında proje alanının tanıtımı, mevcut durumu ve projenin amacı, kapsamı, fizibilitesi gibi veriler değerlendirilerek dönüşüm alanı ilanını bir gerekçeye dayandırılır. Bu alanlar Şekil 1’de gösterilmektedir.

Şekil 1: Erzurum’da Kentsel Dönüşüm Sürecinin Akış Diyagramı (sol) ve Kent Merkezi Dönüşüm Alanları(sağ)

Uygulama sahasına ait mevcut durum analiz edilerek mülkiyet durumu, kadastro haritası ve yapılar tespit edilir. Mülkiyete ilişkin evraklara (Güncel Tapu Kayıtları, Tapu ve Tapu Tahsis Belgesi) göre hak sahipleri belirlenmesi veya işgalci durumundaki gecekondu sahiplerinin ise emlak beyannamesi elektrik, su faturaları gibi resmi belgelerin elde edilmesi ile hak sahipliği tespiti yapılır. Erzurum Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı bünyesinde teknik personellerden oluşturulan enkaz tespit komisyonu tarafından yapılan arazi çalışmalarındaki taşınmaz değerleri raporlandırılır. Taşınmazın arsa değerleri tespit edilirken bahse konu parsele yakın emsal bir parselin mahkeme tarafından belirlenen bilirkişi raporundaki fiyat (A1), piyasa değerine ilişkin araştırmalar sonucu elde edilen verilerin ortalaması (A2), Belediyenin Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen fiyat (A3) değerlendirilir. Bu üç parametrenin (A1, A2, A3) ortalaması alınarak arsa birim fiyatı tespit edilir. Enkaz değeri de, mevcut yapının uygulama tarihindeki yaşı, aşınma oranı, eksik imalat, cinsi, sınıfı, kat yüksekliği, taban oturumu vb. veriler değerlendirilerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” hükümleri doğrultusunda belirlenir. Arsa değeri ve enkaz değerinin toplanması ile parsel başına düşen toplam hakediş (katılım değeri) hesaplanmış olur.

Her bir hak sahibinin elde ettiği toplam hakedişe karşılık olarak, projede verilecek olan dağıtım alanının hesaplanması için; proje alanının bulunduğu konum, bölgedeki bina satış değerleri, gelişim potansiyeli ve proje maliyeti gibi etkenler dikkate alınarak belirlenen yeni proje m² birim fiyatı (K) TL/m² cinsinden belirlenir. Yeni Proje Dağıtım Alanı (m²) = Toplam Hakediş (D) / K formülü ile hesaplanmaktadır.

Erzurum’daki kentsel dönüşüm faaliyetlerini görselleştirmek adına, riskli alan olarak ilan edilen Dağ Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm çalışmalarının 8. Etabına ilişkin detaylar Şekil 3’te verilmiştir.

Şekil 3: Dağ Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi 8. Etap

Uygulama İmar Planı (solda), Yıkım ve Aplikasyon (sağ üst), 3 Boyutlu Kentsel Tasarım (sağ alt)

3.1 Erzurum’un Kültürel Zenginliği ve Koruma Anlayışı

Erzurum şehrinin dip tarihi Karaz, Güzelova ve Tufanç höyüklerinde yapılan arkeolojik kazılarda M.Ö. 4. binlere kadar inmektedir (Koşay, 1976) (Beygü, 1938) (Konyalı, 1960) (Gündoğdu 2010) (Koçan v.d, 2005). Bugünkü şehir merkezinin bulunduğu alan ise Doğu Roma İmparatorluğu döneminde İmparator II. Theodosios’a atfen, 415-420 yıllarında kurulmuştur. Bu tarihte şehrin etrafı surlarla çevrilmiştir. Stratejik açıdan çok önemli bir noktada yer alan Erzurum, çeşitli medeniyetlerin hâkimiyeti altına girmiş ve bu medeniyetlere ait birçok tarihi kültür varlığını bünyesinde barındırmıştır.

Şehre giriş, bulunduğu yönlerdeki şehir veya ülke isimlerine göre adlandırılan kapılardan sağlanmaktadır. Bu kapılar, dış kale surlarında doğuda Kars Kapı, batıda İstanbul Kapı, güneyde Harput Kapı, kuzeyden ise Ardahan (Kavak) Kapı ile şehre giriş sağlanmaktadır. İç kaleye girişlerde yine bulunduğu yönlerdeki dört kapıdan sağlanmaktadır. Bu kapılar ise doğuda Tebriz Kapı, batıda, Erzincan Kapı, güneyde Yeni Kapı, Kuzeyde ise Gürcü Kapıdan sağlanmaktadır. Bu iç kale kapılarında günümüze hiç biri ulaşmamıştır. Fakat kapıların bulunduğu alanların tespiti yapılabilmektedir.

2017 Yılı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu verilerine göre Erzurum da kültür varlığı olarak; 170 adet dini mimari (cami, kilise türbe), 201 adet sivil mimari (konut ve ticarethane), 44 adet askeri mimari (tabya, kale, kapı), 35 adet idari yapı (kamu hizmet binaları), 119 adet kültürel varlıklar (medrese, hamam, han, kervansaray, köprü, çeşme), 9 adet anıt ve abide, 22 adet şehitlik, 46 adet mezarlık, 102 adet arkeolojik sit, 9 adet doğal sit, 3 adet kentsel sit, 2 adet tarihi sit, 15 adet ise kalıntı (kilise, medrese, yerleşim alanı kalıntıları) tescil edilerek koruma altına alınmıştır.

Şehir merkezinde Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 25.09.2013 tarih ve 892 sayılı kararı ile sit sınırları belirlenmiş ve bu sit sınırlarına göre Erzurum Kalesi, I. Derece de Arkeolojik Sit, Kale çevresi III. Derece de Arkeoloji Sit, İç kale surlarının içinde kalan bölümler ise Kentsel Sit Alanı ve bu alan dışında kalan ve tarihi dokuyu yansıtan yakın bölümler ise Etkileme Geçiş Alanı olarak ilan edilmiştir.

Erzurum il ve ilçelerinde bulunan kültür varlıkları, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından ayrıca gruplandırılmıştır. Bu gruplandırmaya göre I. Gurup Eserler anıtsal nitelik taşıyan eserlerdir. Bu eserler Erzurum Kalesi, Çite Minareli Medrese, Ulu Atabey Camii, Lala Paşa Camii, Üç Kümbetler gibi cami, medrese, türbe, hamam, askeri yapılar ve kamu yapıları gibi eserlerden oluşmaktadır. II. Grup Eserler ise daha çok sivil mimari yapılardan evlerden oluşmaktadır. I. Grup eserlerin restorasyon ve onarımları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı ile Vakıflar Bölge Müdürlüğü ve Rölöve Anıtlar Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilmektedir. II. Grup eserler ise yine Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı ile özel ve tüzel kişiler tarafından gerçekleştirilebilir. Bu süreçte, Büyükşehir Belediyeleri bünyelerinde kurulan Koruma Uygulama ve Denetim Büroları KUDEB’ler tarafından II. Grup Eserlerin onarımı bakımı ve bu onarımı yapanların denetim işlemleri gerçekleştirilmektedir. Erzurum Büyükşehir Belediyesi tarafından tarihi dokunun korunması ve gelecek nesiller sağlıklı bir şekilde aktarılması amacıyla 15 Ocak 2016 tarihinde Koruma Amaçlı İmar Planı yürürlüğü girmiştir. Bu imar planı doğrultusunda şehrin Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından belirlenen sit sınırları ve etkileme geçiş alanı sınırları içinde kalan bölümleri için yeniden yapılaşma şartları oluşturulmuştur. Bu imar planı doğrultusunda şehrin tarihi dokusunun ortaya çıkarılması için bir yandan II. Grup yapıların restorasyon işlemleri gerçekleştirilirken diğer yandan cephe ve sokak sağlamlaştırma çalışmaları devam etmektedir. Sit sınırları içinde yapılacak yeni mimari yapılar, cephe düzenlemeleri, kat yükseklikleri ve mimari elamanları, oluşturulan Koruma Amaçlı İmar Planı şartnamesinde belirlenen tarihi dokuya uygun formlar üzerinden değerlendirilerek gerçekleştirilmektedir.  Böylece tarihi dokuyu yoğun olarak barındıran alanda gerek mevcut tarihi yapıların ortaya çıkarılması gerekse tarihi kent kimliğinin oluşturulması sağlanmaktadır.

Erzurum’da 2010 yılından itibaren yoğun bir restorasyon çalışması yürütülmektedir. I. Grup eserlerden Çifte Minareli Medrese, Lalapaşa Camii, Erzurum Kalesi gibi anıtsal eserler ve son Osmanlı Dönemi camilerinin restorasyonları, Vakıflar Bölge Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir. Erzurum Büyükşehir Belediyesi tarafından ise sit sınırları içinde yer alan alanda Kültür Yolu Projesi kapsamında bölgede yer alan tarihi Eski Erzurum Evleri’nin restorasyonlarını ve çevre düzenlemelerini gerçekleştirmektedir. Bu kapsam da şehir sit sınırları içinde kalan bölümde yaşayan bir tarihi dokunun ortaya çıkarılması ve geleceğe sağlıklı bir şekilde aktarılması hedeflenmektedir.

3.2 Erzurum Kentsel Dönüşüm Alanlarında Yer Alan Tescilli Yapılar

Erzurum Şehir Merkezinde yer alan 24 kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanının sadece 12’sinde tescilli taşınmaz kültür varlığı bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm alanları içinde yer alan, I. Grup Eser (cami, medrese, kümbet, hamam, kale) tescilli yapı toplam sayısı 49 adettir.

Yine bu alanlar içinde, II. Grup Eser (konut, mezarlık, türbe, çeşme, askeri, kamu) toplamda 62 adet konut, 13 adet çeşme, 12 adet mezarlık-türbe, 6 adet askeri ve kamu yapısı bulunmaktadır.  Şehir Merkezinde yer alan bu 12 kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yer alan tescilli kültür varlığı sayısı toplam 142 adettir. Bu tescilli yapılardan bazı örnekler Tablo 3’de gösterilmektedir.

Tablo 3: Erzurum Kentsel Dönüşüm Alanlarında Bulunan Tescilli Yapılardan Seçilmiş Örnekler

ERZURUM KALESİ Envanter No: 47 Ada-Parsel: 637/4 Doğu Roma İmparatoru Theodosius tarafından 415-420 yıllarında yaptırılmıştır.		ZIRNIKLI VEHBİ BEY KONAĞI Envanter No: 247 Ada-Parsel:515/1,2,3,5,6 1739 Yılında yapılmıştır. En eski tarihi Erzurum evdir. Geleneksel konak tipi eski Erzurum evlerindendir.
ÇİFTE MİNARELİ MEDRESE Envanter No: 58 Ada-Parsel: 568/55 Anadolu Selçuklu Dönemi XIII. yy sonu XIV. yy başlarına tarihlendirilmektedir. Anadolu’daki açık avlulu en büyük medresedir.		TARİHİ CEPHANELİK BİNASI Envanter No: 284 Ada-Parsel:6197/1 Erzurum’da (93 Harbi) 1877-78 sonrasında yapılan yeni savunma yapıları ile birlikte yapılmış olmalıdır.
KIRKÇEŞME HAMAMI Envanter No: 101 Ada-Parsel: 507/6 Osmanlı Dönemi, XVI. Yüzyıla tarihlendirilmektedir. Klasik Hamam planına sahiptir.		DEVELER ÇEŞMESİ (GÜLAHMET) Envanter No: 87 Ada-Parsel:532/3 XIX. yüzyıl başlarında, Gülahmet Ağa adında bir hayırsever tarafından yaptırılmıştır. Halk arasında Develer Çeşmesi adıyla anılmaktadır.

Tablo 3: Erzurum Kentsel Dönüşüm Alanlarında Bulunan Tescilli Yapılardan Seçilmiş Örnekler (devamı)

KURŞUNLU (FEYZİYE) MEDRESESİ Envanter No: 270 Ada-Parsel: 581/1 Osmanlı Dönemi, 1112 H.-1700 M. yılında Şeyhülislam Feyzullah Efendi tarafından cami ile birlikte yaptırılmıştır.		KAVAK KAPI/ ARDAHAN KAPI TABYASI Envanter No: 50 Ada-Parsel: 12/1-2 (194) 1865-1877 yılları arasında Fosfor Mustafa Paşa tarafından yaptırılmıştır.
EBU İSHAK KAZERUNİ TÜRBESİ Envanter No: 38 Ada-Parsel:563/15 Ebu İshak Kazeruni’ X. ve XI. Yüzyılda yaşamış bir din âlimidir. İç Kale surunun bir burcunda yer alan türbe makam türbesidir.		GAR BİNASI Envanter No: 233 Ada-Parsel: 1176/274 29 Haziran 1933 tarihinde yapılan bir mukavele ile Sivas-Erzurum-Çetinkaya-Malatya hatlarını yapacak olan yerli bir gruba ihale edilmiştir. 20 Ekim 1939 tarihinde işletmeye açılmıştır.
MÜCELDİLİ KONAĞI Envanter No: 262-349 Ada-Parsel: 647/2 Osmanlı Dönemi, 1901 tarihinde yaptırılmıştır. Restore edilen yapı, Erzurum Büyükşehir Belediyesi tarafından kültür evi olarak işletilmektedir.		KONUT 619/4 Envanter No: 395 Ada-Parsel: 619/4 XX. Yüzyıl ortalarına tarihlenen yapı, iki katlı, geleneksel Eski Erzurum Evlerindendir.

4. Erzurum’da Mega Projeler ve Kamu Yatırımları

Kültürel Tarih: Son 14 yılda Erzurum ilindeki kültür varlıklarının proje, bakım, onarımları ile müze teşhir-tanzim ve yapım işlerinin yanı sıra ören yeri çevre düzenleme işleri için yaklaşık 8,2 milyon TL ödenek ayırılmıştır. 2003 yılında 18.381 olan müzelerdeki kayıtlı tarihi eser sayısı 2015 yılında 19.864 adete yükselmiştir.

Tarım – Ormancılık: Erzurum’da çiftçilere toplam 119,2 milyon TL mazot desteği verilerek, toplam 121,2 milyon TL gübre desteği, 7,6 milyon TL toprak analizi desteği ödenmiştir. Hayvan ıslahında en etkili yöntem olan suni tohumlama çalışmalarına hız vererek Erzurum’da son 14 yılda toplam 356.384 adet suni tohumlama yapılmasını sağlanmıştır. Son 14 yılda inşa edilen sulama tesisleriyle 358.000 dekar araziyi sulamaya açılmıştır. Böylece yılda 159 milyon TL ilave zirai gelir artışı sağlanmıştır. Erzurum ilinin ormanlık alanı 2.568.820 dekar olup, yüzölçümünün %10’u ormanlık alandır. Ağaçlandırma çalışmaları kapsamında; 2003-2016 yılları arasında 1,1 milyon dekar alanda çalışma yaparak 60 milyon adet fidan dikilmiştir.

Enerji: Erzurum’a 2002 yılında elektrik üretim tesisleri yatırımı dahil 7,8 milyon TL enerji yatırımı yapılmışken, 2003-2015 yılları arasında 1,94 milyar TL, 2016 yılında ise 170,3 milyon TL enerji yatırımı yapılmıştır. 2002-2016 yılları arasında madencilik sektörüne 3,6 milyon TL, petrol ve doğalgaz sektörüne 171,2 milyon TL yatırım yapılmasını sağlanmıştır.

Üretim ve Lojistik: Erzurum Organize Sanayi Bölgesi toplam alanı 126 hektar alan olup 117 sanayi parselinden oluşmaktadır. Enerji, doğalgaz, kanalizasyon, içme ve kullanma suyu, haberleşme, bölge içi ve dışı ulaşım altyapıları tamamlanmıştır. Lojistik Köy ile komşu durumundadır. Lojistik merkez 327.000 toplam alana sahip ve 437.000 ton yıllık yük kapasitesine sahiptir. Konteynır yükleme boşaltma ve stok alanları, her türlü gümrük hizmetleri, tehlikeli ve özel eşya yükleme, boşaltma, stok alanları, depo ve antrepolar, iletişim ve gönderi merkezleri, tren teşkil kabul ve sevk yolları bulunacak şekilde inşa edilmektedir.

Turizm: Erzurum kış turizm potansiyeli olarak; havaalanına 15 km uzaklıkta kent merkezine 5 km uzaklıkta olan Erzurum Palandöken kayak merkezi, olarak; havaalanına 24 km uzaklıkta kent merkezine 17 km uzaklıkta olan Konalı kayak merkezi bulunmaktadır. Erzurum sahip olduğu zengin termal kaynakları ile termal turizm ve sağlık turizmi alanında yatırımcılara önemli fırsatlar sunmaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınan verilere göre; 2016 yılında giriş sayısı 225.957, geceleme sayısı 259.448’dir. 2016 yılı verilerine göre ildeki ortalama kalış süresi 1,1 gündür.

 Ulaştırma: Tarihi İpek Demiryolu Projesi’nin bir önemli kesimini de Erzincan-Erzurum- Kars Demiryolu Projesi oluşturmaktadır. 414 km uzunluğundaki yeni çift hatlı Erzincan-Erzurum-Kars Hızlı Demiryolu’nun Erzincan-Erzurum kesimin proje ihalesine çıkılmış, Erzurum-Kars hat kesimi içinse ihale hazırlıkları devam etmektedir. Erzincan-Erzurum-Kars Hızlı Tren Hattı’nın tamamlanması ile Edirne’den Kars’a uzanan doğu-batı koridorumuz tamamlanacak. Yılın her ayı güvenli, yüksek standartlı ve kaliteli bir ulaşım ağı oluşturmak için projelere Kop Dağı Tüneli ile Gümüşhane (Kale)-Bayburt-Kop Dağı arasındaki BSK ve bölünmüş yol çalışmaları da eklenmiştir. 14700 m uzunluğunda çift tüplü olarak inşa edilen Ovit Tüneli çalışmaları tamamlanmış ve Erzurum Rize Limanı arası mesafe 1,5-2 saat arasına düşmüştür. Kuzey-Güney akslarında yapılan çalışmalarla Karadeniz Sahil Yolu Kuzey Tetek Hattı’na bağlanarak İran Sınırı’na kadar kesintisiz seyahat hattı oluşacaktır

 5. Değerlendirmeler ve Sonuçlar

5.1 Arazi Kullanımı Envanterleri

Türk İdari Sistemi’nde büyükşehir belediyelerinin geldiği yer dikkate alındığında, Erzurum’un hem kentsel hem de kırsal alanları topyekûn olarak yönetebileceği bir arazi yönetim sisteminin kurulması zorunludur. Erzurum’un gerek idari sınırlarının genişliği, gerekse de bu sınırların içerisinde barındırdığı çok farklı arazi kullanımı ve örtüsü çeşitliliği bu sistemi yakıcı kılmaktadır. Arazi kullanım planlaması faaliyetlerinde, arazinin ekonomik, fiziksel ve sosyal hayatın bütününü kapsayan bir yönetim anlayışının esas alınması ve bir arazi kullanımı reform programının oluşturulması gerekmektedir. Mevzuat karmaşasının ve kurumsal çatışmalarının olduğu bir ortamda, ülkenin oluşturması gereken yeni, bütüncül, ülke ve bölge koşullarına uygun bir arazi yönetimi sistemi ve bunu yürütecek olan idarenin varlığı, Erzurum için de büyük önem arz etmektedir.

Dolayısıyla, Erzurum Büyükşehir Belediyesi bünyesinde, Erzurum İli’ndeki tüm arazi kullanımının gözlemlenebileceği 1:25000 ölçekli kırsal mülkiyetin de gözüktüğü standart topoğrafik haritaların oluşturulması, bu haritaların bir envanter dahilinde veri ve bilgi aktarımını sağlayabilmesi oldukça önemlidir.

5.2 Kentsel Dönüşüm Master Planları

Etkili bir stratejik planlamanın amacı, arazi kullanım planlaması süreçlerinin dinamik koşulları için açık bir vizyon ortaya koyabilmektir. Bu vizyon, kamu, özel ve sivil toplum sektörlerini bir araya getirecek ve uzlaşmayı sağlayabilecek bir yapıda düzenlenmelidir. Başarılı olabilmek için, bu stratejik plan kestirilebilir ve açık bir yönetim sürecini tanımlamalıdır. Genellikle kentlerin kentsel dönüşüm stratejik planlarını yöneten bir master plan hazırlanır.

Bir master plan, gelecekteki büyüme ve kalkınma hedeflerini belirten kavramsal bir taslak sunan uzun vadeli dinamik bir belgedir. Master planlar sayesinde, yapılar, sosyal doku ve etrafındaki çevre arasında bir ilişki kurmak mümkündür. Bir master plan çalışması, analizleri, önerileri ve bir kentsel alanının nüfusu, ekonomisi, konut yapısı, ulaşımı, toplumsal faaliyetleri ve arazi kullanımı hakkında önermeleri içerir. Kamusal odakta, anketleri, planlama girişimlerini, mevcut arazi kullanımını ve imar haklarını, fiziksel özellikleri ve sosyo ekonomik koşulları girdi veri olarak kabul eder.  Master plan aşağıdaki rolleri bünyesinde barındırır:

• Eylem için öncelikleri belirler ve uygulama takviminin belirlenmesini sağlar.
• Dönüşüm için bir çerçeve model sunarak, özel sektörün ilgisini artırır.
• Üç boyutlu kentsel tasarımı şekillendirecek kavramsal çerçeveyi sunar.
• Kamusal, yarı özel, özel alanları tanımlar. Karma arazi kullanımını ve onun fiziksel ilişkisini belirler.
• Yerel halkı süreçlere dahil eder ve görüş birliği inşa etmeyi hedefler.

5.3 Yeni Bir Kentsel Dönüşüm Mevzuatı

İmar uygulamaları genelde; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılmaktadır. Kanunda, maddeye ilişkin bir uygulama yönetmeliği (18.madde uygulama yöntemi) ve yöntemi mevcuttur. Yasadaki uygulama yöntemi; eşit oranlı toprak kesintisi yöntemidir. Yani imar düzenlemeleri ile düzenlemeye giren taşınmaz malların değeri aynı oranda arttığı var sayılır ve buna karşın her taşınmaz maldan eşit oranda düzenleme ortaklık payı kesilir. Hâlbuki imar planı kararlarına göre, getirilen imar hakları incelendiğinde, düzenlemeye giren taşınmaz malların değerinde aynı oranda artış olmaz. Aynı değerde, eşit değerde artışlar olmamasına karşın her taşınmazda aynı oranda kesinti yapılması adaletli değildir. İmar düzenlemeleri ile ortaya çıkan değer artışları, kamu – hak sahibi çıkarları göz önüne alınmadan dağıtılmaktadır. 3194 sayılı kanunun 18. Maddesine göre yapılan düzenlemelerde planlamadan ortaya çıkan değerin, kamuya gelecekteki sürdürülebilir imar düzenlemeler için aktarılması olanaksızdır. Bu da uygulamalarda kamu yararının korumasını zorlaştırmaktadır.

5393 sayılı ‘Belediye Kanunu’nda yasal adını alan; imara aykırı, kaçak, yoğun yapılaşmış, çöküntü alanlarında ki imar düzenlemelerini anlatan kentsel dönüşüm uygulamaları için ise bir uygulama yöntemi mevcut değildir. Önerilen yöntem ise değer esaslı yöntemdir (Ülger, 2010).  Değer Esaslı Uygulama Yöntemine göre yapılacak uygulamalarda 18. Madde için anlatılan sakıncalar da büyük ölçüde giderilebilecektir. Toplumsal meşruiyetin sağlanabilmesi olanaklıdır. Onun için değer esaslı yöntem imar uygulamalarında mutlaka yasal zorunluluk olmalıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinin kamu yararı için hazırlandığı açıktır. Bu nedenle Bakanlığın genel bir yetki ile donanıp, kentsel dönüşümdeki imar planlamasında; belediyeler arasında koordinasyon oluşturması ve kentsel dönüşüm için oluşturulacak yeni imar planlarında ülke ile bölgeler düzeyinde uygulama bütünlüğünü gözetmesi yararlı bir yaklaşımdır. Bu nedenle kentsel dönüşümün yapılacağı yerler ve kentsel dönüşüm doğrultusundaki şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanlarına dair her tür ve ölçekte imar planlarının hazırlanması safhasında tek yetkili olabilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, böyle planlar hazırlaması halinde kamu yararını en önde tutması ve mevzuata uygunluğu sağlaması büyük önem arz etmektedir. Ek olarak imar planları artışı ile yaratılan değerden sadece arazi sahiplerini değil, devleti ve diğer paydaşları da yararlandırmak gereklidir.

6306 sayılı Kanun; deprem de dahil olmak üzere afet riski içeren tüm kentsel dönüşüm uygulamalarını kapsamaktadır. Ancak Belediye Kanunu’nun 73. maddesi 2005 yılında çıkarıldığı haliyle kenti iyileştirme ve sağlıklaştırma amaçlı kentsel dönüşüm içinde deprem riskini içeren kentsel dönüşümü de kapsamaktadır. Bu iki düzenlemedeki imar yetkileri birbiriyle yarışmaktadır. Bu yüzden Belediye Kanunu 73. madde kapsamından deprem amaçlı kentsel dönüşüm çıkarılmalıdır. Aynı şekilde 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ nin 28. ve 29. maddelerindeki afet amaçlı kentsel dönüşüm düzenlemeleri ayıklanarak 6306 sayılı Kanun içinde toplanmalıdır.

5.4 Yeni Bir Uygulama Yönetmeliği

Mülkiyet ve onun kullanımına ilişkin sorunların çözüme kavuşturulduğu, ekonomik koşulları üst seviyede bulunan, yaşayanlarının sorunlarının en aza indirgendiği, yerleşim alanlarının belirli standartlara kavuşturulduğu ülkeler, bilimsel esaslara dayanan imar uygulama yöntemlerine sahiptir. Ülkemiz için, böylesine yaşam koşullarını oluşturabilecek bir uygulama yönetmeliği bulunmamaktadır.

Ülkemizde ve ülkemiz kentlerindeki sorunlardan yola çıkılırsa, Türkiye’de bütüncül ve arazi kullanım sorunlarına cevap verebilen bir uygulama yönetmeliğine gereksinim vardır. Bu uygulama yönetmeliğinde çok farklı konuların birlikte irdelenmesi zorunludur. Afet risklerinin ortadan kaldırılabilmesi için hem kamu yararını, hem de bireylerin haklarını bir arada koruyabilen, bu dengenin bozulmasına neden olabilecek uygulama ve yaptırımlardan uzak duran, anayasal güvenceye dayanan, hakların demokratik toplum gerekliliklerine aykırı olacak şekilde kısıtlanmadığı bir yönetmelik ülkemiz için hazırlanmalıdır. Bu yönetmelik, kentsel dönüşüm ve imar uygulamalarının “yerinde” olmasına çaba göstermeli,  sadece fiziksel tasarımın iyileştirilmesini değil, eko-yerleşim mantığının da ele alındığı sosyo-ekonomik ve ekolojik özellikleri de barındırmalıdır. Dolayısıyla, yönetmeliğin uygulama esasları, konut üretimi için arazi teminini ön plana çıkarmamalı, arazi kullanımı planlaması çalışmalarının bilimsel altlığını da özümsemelidir. Bu yönetmelik, arazi kullanımındaki koruma ve kullanma ilkelerini belirlemeli; mevcut mülkiyet sorunlarının tamamını kapsamalı ve kaçak yapılaşmaya ilişkin hakkaniyet çerçevesinde çözümler üretebilmelidir.

Türkiye için en iyi model olduğu anlaşılmış “değer esaslı yöntem”, bu yönetmelikte ilke olarak kabul edilmeli ve değer/değerleme mevzuatının dağınıklığı giderilerek, ulusal değerleme standartlarını da sunabilen bir çerçeve belirlenmelidir.

Kaynaklar

Adams, D., & Hastings, E. (2001). Urban Renewal in Hong Kong: Transition from development corporation to renewal authority. Land Use Policy, 18(3), sf. 245-258.

Alexander, D. (2000). The best so far: Vancouver’s remarkable approach to the Southeast False Creek redevelopment is a big step towards sustainable redevelopment planning for urban sites. Alternatives Journal, 26(3), sf. 10-16.

Beygü, A. Ş., Erzurum Tarihi, Anıtları, Kitabeleri, İstanbul 1938, 9-12, Bozkurt Basımevi, İstanbul.

Gündoğdu, H.; Bayhan, A. A.; Arslan, M. (2010). Sanat Tarihi Açısından Erzurum, 16, Atatürk Üniversitesi, Erzurum.

Jones, K. (2002). Sustainable Building Maintanence. J. Kelly, R. Morledge, & S. Wilkinson içinde, Best Value in Construction (s. 280-300). Oxford: Blackwell.

Katznelson, I. (1973). Preface. D. Harvey içinde, Social Justice and the City. University of Georgia Press.

Koçan, N.; Karaosmanoğlu, M.; Can, B. (2005). Erzurum Çevresinde Eskiçağ Yerleşimleri, Arkeoloji Anadolu Avrasya, I, sf. 4, Atatürk Üniversitesi, Erzurum.

Konyalı, İ. H. (1960) Abideleri ve Kitabeleri İle Erzurum Tarihi, İstanbul, sf. 447, Erzurum’un Tarihini Araştırma ve Yaşatma Derneği, Erzurum.

Koşay, H. Z. (1976). Erzurum Çevresinin Dip Tarihi, Ankara, sf. 29-31, Türk Kültürünü Araştırma Enstitüsü, Ankara.

O’Flaherty, B. (1994). Land Assembly and Urban Renewal. Regional Science and Urban Economics, 24(3), 287-300.

Queensland Government. (2004). Urban Renewal. Housing in Queensland: http://www.housing.qld.gov.au/builders/urban_renewal.htm [Erişim Tarihi: 18.02.2019]

Weaver, M. (2001). Urban regeneration – the issue explained. The Guardian: https://www.theguardian.com/society/2001/mar/19/regeneration.urbanregeneration1 [Erişim Tarihi: 18.02.2019]

Ulger, N.E. (2010). Türkiye’de Arsa Düzenlemeleri ve Kentsel Dönüşüm, Nobel Yayınevi, İstanbul